Энергоэффективность жилого сектора тесно связана с созданием ОСМД: государственный Фонд энергоэффективности оказывает поддержку только объединением совладельцев. Проблемы сейчас стоят перед ОСМД-сообществом и что может сделать правительство для их решения?
Уменьшение энергозатрат в многоквартирных домах – одна из целей в программе правительства Алексея Гончарука. Кабмин обещает стимулировать граждан инвестировать в энергоэффективность путем поддержки, предоставляющая Фонд энергоэффективности.
Сейчас программы фонда предусматривают помощь только тем домам, которые создали ОСМД и имеют статус юридического лица. Это позволяет внедрить безналичные расчеты и минимизировать коррупцию. Однако дело не только в этом.
Именно комплексное утепление дает лучшие результаты и именно для таких проектов создан фонд. “Лоскутное” утепление малоэффективно. Реализация комплексных проектов – дело коллективного решения собственников жилья. Следовательно, нужен механизм управления общей собственностью, а создания ОСМД это обеспечивает.
“Базовой предпосылкой для модернизации многоквартирных домов является формирование ответственного собственника. Задачей государственного значения является формирование благоприятного климата для создания и функционирования ОСМД”, – говорит исполнительный директор ассоциации “Энергоэффективные города Украины” Святослав Павлюк.
По его словам, этим должен заниматься конкретное подразделение в Минрегионстрое.
В самом министерстве эту позицию разделяют. “ОСМД-сообщество является бриллиантом Украине”, – убеждена министр Алена Бабак. Людей, создающих ОСМД, она называет сверхсознательных и сверхактивной частью украинского общества, организовалась и взяла ответственность за свое жилье на все сложности.
Министр отмечает, что поддержка ОСМД-сообщества должна быть приоритетом в государственной политике. По ее словам, в 2020 году Фонд энергоэффективности будет около 4 млрд. грн., которые будут доступны для каждого ОСМД.
Состояние ОСМД-сообщества
В Украине насчитывается 180 тыс многоквартирных домов, ОСМД созданы в 31 тыс., это около 17%. По словам Бабак, ежегодно ОСМД создают около 1% домов от общего количества. “За три квартала 2019 создан 1473 объединения, в 2018 году – 1 850 Динамика достаточно стабильная”, – говорит она.
В то же время, никаких плановых показателей в количестве созданных ОСМД министерство себе не ставит. Бабак считает, что государственная поддержка ОСМД в вопросах энергоэффективности будет стимулировать граждан создавать объединения.
В 2020 году Минрегионстрой планирует широкую информационную кампанию, частью которой будет разъяснение прав собственников жилья в вопросе создания и работы ОСМД.
Председатель правления ассоциации ОСМД “Лучане” Юлия Сабатюк замечает, что сообщество ОСМД в Украине весьма консолидированная: существует Всеукраинский совет председателей правлений ОСМД, работают городские ресурсные центры с ячейкой в Киеве.
Также есть Нацсовет содействие деятельности ОСМД при Кабмине. “Досадно, что после смены власти она еще не созывался. Верим, что это техническая задержка”, – говорит Сабатюк.
Помехи при создании ОСМД
Ключевыми вызовами при создании ОСМД эксперты называют такие.
- незаполненностью реестра владельцев недвижимого имущества. Для создания ОСМД необходимо провести учредительное собрание, о которых следует сообщить всем совладельцам дома. Однако в государственном реестре информация о владельцах квартир, которые стали ими до 2013 года, часто отсутствует, поэтому получить списки совладельцев сложно.
“Следует срочно наполнить реестр достоверной информации о совладельцев”, – говорит старший эксперт Офиса поддержки реформ при Минрегионстрое Андрей Саук.
Сурок с этим согласна, и решение этой проблемы требует времени. “Министр юстиции начал работу с реестром собственности”, – уверяет она. Минрегионстрой тогда хочет ввести ЭЦП для упрощения голосования на учредительном собрании.
- Отсутствие технической документации на дом. Правозащитник Антон Троян указывает на проблему создания ОСМД в новостройках, где “карманные” компании застройщиков могут затягивать передачи документации на дом и подписания акта приема-передачи дома на баланс ОСББ.Вин отмечает, что пока никакой ответственности за это нет, поэтому ее надо ввести.
В старых домах техническая документация может отсутствовать. Это становится препятствием для их эксплуатации. Возможным решением эксперты называют электронный реестр многоквартирных домов с онлайн-доступом к технической документации. Это сделает невозможным потерю бумаг и внесения в них изменений без ведома совладельцев.
- Закрепление перечня общего имущества дома. Отсутствие полной и достоверной информации о общее имущество дома часто является причиной неправомерных действий со стороны третьих лиц, говорит Саук. Речь идет о продаже подвалов, чердаков или других вспомогательных помещений без согласия совладельцев.
Саук предлагает отображать информацию о общее имущество дома в реестре прав на недвижимое имущество. Эта информация должна быть и в документе на право собственности, что позволит покупателю квартиры видеть описание общего имущества.
Препятствия в работе ОСМД
ОСМД сталкиваются с рядом проблем, которые государству стоит обратить внимание.
- Обслуживание внутренних домовых газовых сетей. Значительная часть многоэтажек находится без надлежащего содержания и технического обслуживания внутренних домовых газовых сетей. Это создает оборонные риски.
В 2018 году Минэнерго отменило приказ “Укргаза”, который обязывал облгазы проверять и поддерживать газовые сети внутри зданий. Утверждены НКРЕКП тарифы не предусматривают соответствующих расходов. Порядок и виды работ, которые должны входить в техническое обслуживание, Минэнерго не определили.
Как следствие, возникают две проблемы.
Первая – переложение ответственности. Облгазы часто предлагают главам правлений ОСМД или управляющим подписать договор, в котором ответственность за безопасность ложится на последних, говорит Бойко. Иногда это сопровождается давлением на ОСМД и немотивированным отключением дома от газа.
Вторая – непрозрачные условия и стоимость договоров, облгазы могут навязывать.
“Перечень видов работ нет, поэтому облгаз пишет то, что придумает”, – говорит Бойко.
По словам Бабак, Минрегионстрой хочет решить проблему через доработки недавно зарегистрированного законопроекту №2458.
Он устанавливает пределы ответственности сторон, сохраняет требование к Минекоенерго определить порядок и виды работ и обязывает НКРЕКП утвердить их предельную стоимость.
Однако проект не распространяющий ОСМД норму о типичном публичный договор, оператор ГРМ должен заключать с каждым собственником жилья. Сообщество ОСМД требует именно этого.
Минрегионстрой планировал убедить комитет сделать эту норму основной для всех домов. 3 декабря опубликован проект постановления о принятии законопроекту за основу, где это изменение действительно предлагается.
Также Бабак ожидает, что Минекоенерго ближайшее время таки утвердит порядок и виды работ.
- Монетизация льгот и субсидий. ОСМД заинтересованы в полной монетизации льгот и субсидий. “Безналичная” форма монетизации создает нагрузку на ОСМД по администрированию этих программ, чем объединение не должны заниматься. Бойко указывает на другой недостаток безналичной формы: “Человек не видит денег и не может реализовать свои права и обязанности как полноценный потребитель и совладелец”.
Сурок с этим согласна: “ОСМД не должны держать штат и думать, как им администрировать немонетизированные льготы и субсидии, потому что льготник или субсидиант не рассчитались с тем, что им передала государство”. По ее словам, Минрегионстрой обсуждал этот вопрос с представителями ОСМД и готовит предложения для Минсоцполитики.
- Получение земли в собственность или пользование. ОСМД не могут получить землю под домом и придомовую территорию в собственность или постоянное пользование, как это предусмотрено статьей 42 Земельного кодекса.
Реализация права заблокирована отсутствием порядка, утвержденного правительством, и формы документа, который бы удостоверил право собственности совладельцев на землю. “Это очень серьезная задача, которая стоит перед правительством и нашим министерством, оно записано в программе деятельности правительства”, – говорит Бабак.
По ее словам, Минрегионстрой нарабатывает проект закона, который должен урегулировать ситуацию. Его регистрация планируется в 2020 году после общественного обсуждения.
Этот перечень препятствий в работе ОСМД не является исчерпывающим, но чем меньше их станет, тем больше времени ОСМД будут иметь для изучения процедур Фонда энергоэффективности, подготовки заявок и их реализации. А это повлияет на энергопотребление жилого сектора и энергетической независимости государства. (Epravda.com.ua/Энергетика Украины и мира)